Loi de finances
La loi de finances pour 2024 prévoit plusieurs dispositions financières et fiscales intéressant le logement :
- plus-values immobilières foncières,
- de crédit d’impôt,
- de fiscalité du bailleur,
- de prêts sans intérêt,
- de TVA,
- de dispositifs d’investissement locatif,
- de taxes locales
- et des mesures liées au parc social.
Concernant le financement, trois types de prêts à zéro % sont aujourd’hui mobilisables, avec les ajustements suivants :
1. Concernant le Prêt à taux zéro (PTZ), dispositif de soutien à l'accession à la propriété des ménages à revenus modestes et intermédiaires. Il permet d'acquérir sa première résidence principale et est accordé sous conditions de ressources. Le PTZ est un prêt sans intérêt, gratuit et d'une durée de 20, 22 ou 25 ans, avec une période de remboursement différé d’une durée de 5, 10 ou 15 ans.
Pour en bénéficier les logements anciens doivent :
- se situer en zone B2 et C ;
- nécessiter des travaux représentant au moins 25% du montant de l'opération à financer et permettre de limiter la consommation énergétique annuelle du logement à 331 KWh/m².
Pour les projets d’achat dans le neuf (cette modification de la loi de finances concerne les offres de prêts émises à compter d’une date fixée par décret, et au plus tard à partir du 1er avril 2024) : seuls sont éligibles les projets en habitat collectif situées dans les zones tendues (A et B1). Toutefois, le PTZ reste ouvert sur l'ensemble des communes pour les logements neufs dans les cas suivants :
- l’aménagement, avec ou sans acquisition, de locaux non destinés à l’habitation en locaux à usage de logement ;
- l’acquisition de logements neufs en location-accession à la propriété immobilière (PSLA) ;
- l’acquisition de logement neufs faisant l’objet d’un contrat de BRS ;
- l’acquisition en TVA à taux réduit en zone QPV et ANRU (CGI : art. 278 sexies, III, 2°) ;
Les autres modifications à prévoir :
- un rehaussement du plafond maximal de ressources à hauteur de 49.000 euros ;
- des modifications sur les conditions d’éligibilité pour les projets de travaux d’amélioration (dans l’ancien ou en vente HLM) permettant l’atteinte d’un niveau de performance énergétique minimal ;
- la quotité du coût total de l'opération dans la limite d’un plafond correspondant au montant du prêt est désormais fonction des ressources de l’emprunteur, en plus de la localisation du bien et de son caractère neuf ou ancien ;
- un rehaussement du plafond de la quotité du coût total de l'opération retenu à hauteur de 50% ;
- l’exclusion de son champ d’application, des dispositifs de chauffage fonctionnant aux énergies fossiles dans le cas de logement ancien ;
- une augmentation du coefficient familial à partir de deux personnes ;
- une modification de la durée de la première période de remboursement qui ne pourra être inférieure à deux ans ;
- une prorogation de quatre ans (soit jusqu’au 31 décembre 2027) du dispositif.
2. Les propriétaires de logements anciens peuvent bénéficier d’un Éco-Prêt à taux zéro (éco-PTZ) destiné à financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique de leur logement jusqu’au 31 décembre 2023. Pour les logements en copropriété, un éco-PTZ peut être accordé aux syndicats de copropriété (cf. Analyse juridique n°2009-04 et n° 2019-15).
La LF apporte à l’éco-PTZ les ajustements suivants :
- une extension de sa distribution aux sociétés de tiers financement ;
- une généralisation de la possibilité de souscrire un éco-PTZ complémentaire, quelle que soit la nature des travaux financés par l’avance initiale dans un montant maximum de 30.000 euros ;
- une extension du périmètre pouvant faire l’objet d’une dérogation afin de bénéficier, dans le cadre d’un éco-PTZ complémentaire, d’un montant maximum de 50 000 euros, aux travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement et ayant ouvert droit aux aides de l’Anah ou à MaPrimeRénov’ (MPR) ;
- une extension des cas pouvant bénéficier d’un éco-PTZ à hauteur de 50.000 euros (et selon les mêmes modalités) : éco-PTZ MPR et l’éco-PTZ lié aux aides de l’Anah ;
- un alignement des formalités administratives pour l’obtention de l’éco-PTZ liée aux aides de l’Anah avec l’éco-PTZ MPR
- une prorogation de quatre ans (soit jusqu’au 31 décembre 2027) du dispositif.
3. Le Prêt avance mutation (PAM) est un prêt hypothécaire destiné aux ménages aux ressources modestes souhaitant financer des travaux de rénovation permettant d’améliorer la performance énergétique de leur logement. Son remboursement s’effectue in fine, c’est-à-dire en une seule fois, lors de la mutation du bien. Le prêt est garanti grâce à une hypothèque sur le logement couplé, depuis 2022, à une garantie du Fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE) couvrant 75% du montant des sinistres de crédit.
La LF supprime pour le PAM les conditions de ressources liées à l’éligibilité de la garantie du FGRE et inclut, dans le montant financé par le PAM, les frais liés à l’inscription d’une hypothèque pour les offres émises à compter du 1er janvier 2024.
La LF prévoit aussi les dispositions nécessaires à la mise en œuvre du nouveau dispositif du PAM ne portant pas intérêt (PAM à taux zéro), ainsi que du crédit d’impôt dont bénéficient les établissements bancaires dans ce cadre, pour les offres émises entre le 1er septembre 2024 et le 31 décembre 2027.