Nouveautés réglementaires
Les réglementations des zones tendues
Un arrêté a été pris le 2 octobre dernier mais il n’affecte aucunement le régime applicable aux contrats de location.
Le zonage « A/B/C », qui a été modifié par ledit arrêté, concerne les modalités d’application de certains dispositifs tels que le PTZ ou le Pinel, et non le préavis réduit qui, lui, se base sur un autre type de zonage.
Le texte sur le délai réduit
Le bénéfice du préavis réduit est réservé aux « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social » (articles 15 et 17 de la loi du 6 juillet 1989).
Concrètement, le zonage à utiliser pour le préavis réduit renvoie à celui de la taxe sur les logements vacants. Cette taxe peut être instituée sur des Communes figurant sur une liste, et elles sont réparties en deux catégories : celles appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants, et celles appartenant à une zone d’urbanisation de moins de cinquante mille habitants.
Concernant les Communes éligibles au préavis réduit, seules celles figurant sur la liste de la première catégorie (zone d’urbanisation de plus de cinquante mille habitants) sont concernées. La liste est fixée par le décret du 10 mai 2013. Deux tableaux sont prévus, c’est le premier qui doit être consulté pour ce qui est du préavis réduit, et non le second (qui de son côté concerne des zones où la taxe sur les logements vacants est bien possible mais qui comportent moins de cinquante mille habitants). Ce décret a lui aussi été modifié récemment (août 2023), ceci dit il n’y a toujours aucune Commune de Vendée dans la première liste.
Tableau des modifications de zonages
Nouveau texte Code modifié | Décret 2023-822 du 25 août 2023 Article 232 du Code Général des Impôts | Arrêté du 2 octobre 2023 article D. 304-1 du code de la construction et de l'habitation | Décret 2023-822 Article 17 I de la loi du 6 juillet 1989. |
Objet | Actualisation et élargissement du périmètre d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants. | Modification dans l'annexe I à l'arrêté du 1er août 2014 classant les communes par zones géographiques dites A/B/C applicable à certaines aides au logement. | Améliorer les rapports locatifs Préavis réduit à un mois pour le congé locataire |
Public concerné | Collectivités territoriales et personnes assujetties à la taxe annuelle sur les logements vacants. | particuliers et investisseurs. | Bailleur et locataire de baux d’habitation |
Entrée en vigueur | Initialement le lendemain de sa publication mais au 1er janvier 2024, comme l’a indiqué une réponse ministérielle (Rép. Gérard : AN 22-8-2023 no 5517 min. intérieur et transition écologique). | au lendemain de sa publication soit le 04 octobre 2023 | Le 4 octobre 2023 |
Commune concernée | L'Aiguillon-la-Presqu'île L'Aiguillon-sur-Vie Angles Avrillé Barbâtre La Barre-de-Monts Le Bernard Bouin Bretignolles-sur-Mer La Chaize-Giraud Châteauneuf L'Épine Givrand Le Givre Grues La Guérinière L'Île-d'Yeu Jard-sur-Mer Landevieille Longeville-sur-Mer Noirmoutier-en-l'Île Notre-Dame-de-Monts Le Perrier Poiroux Notre-Dame-de-Riez Les Sables-d'Olonne Saint-Gilles-Croix-de-Vie Saint-Hilaire-de-Riez Saint-Hilaire-la-Forêt Saint-Jean-de-Monts Brem-sur-Mer Saint-Urbain Saint-Vincent-sur-Jard Talmont-Saint-Hilaire | Challans (ex B2) La Tranche-sur-Mer (ex B2) Les Herbiers (ex B2) L’Île d’Yeu (ex B2) Saint Hilaire de Riez (ex B2) Saint Jean de Monts (ex B2) Talmont Saint Hilaire (ex B2) Montaigu-Vendée (ex C) | Le périmètre des agglomérations déjà en zone tendue de plus de 50.000 a été étendu Ne concerne pas la Vendée |
Effets | une taxe sur les logements vacants (TLV) est appliquée dans les conditions prévues à l'article 232 du code général des impôts, dont l'État est affectataire. le conseil municipal peut, en outre, dans les conditions prévues à l'article 1407 ter du code général des impôts, instituer une majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) à un taux compris entre 5 % et 60 % de la cotisation du redevable. Commune/EPCI Hors zone : peuvent, dans les conditions prévues à l'article 1407 bis du même code, instituer une taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). | Passage en zone B1 impactant
| Préavis d’un mois et encadrement des loyers |
Des notions complexes en bonus :
Les zonages « A/B/C » et taxe sur les logements vacants sont donc bien distincts. Toutefois, en ce qui concerne le plafonnement des frais d’agence, il est fait appel aux deux zonages. De surcroît en employant les termes « zone tendue »
En effet, les plafonds varient selon que le logement se situe :
- En « zone très tendue » = les Communes situées en zone « A bis » du zonage « A/B/C »
- En « zone tendue » = les Communes figurant sur la liste du décret du 10 mai 2013, donc le zonage « TLV », en précisant ici que les 2 catégories (plus et moins de 50.000 habitants) sont visées
- En dehors de ces zones.
Par conséquent, suite à la modification du décret en août 2023, les Communes vendéennes suivantes voient le plafond des frais passer de 8 à 10 € par mètre carré de surface habitable :
L'Aiguillon-la-Presqu'île ; L'Aiguillon-sur-Vie ; Angles ; Avrilllé ; Barbâtre ; La Barre-de-Monts ; Le Bernard ; Bouin ; Bretignolles-sur-Mer ; La Chaize-Giraud ; Châteauneuf ; L'Épine ; Givrand ; Le Givre ; Grues ; La Guérinière ; L'Île-d'Yeu ; Jard-sur-Mer ; Landevieille ; Longeville-sur-Mer ; Noirmoutier-en-l'Île ; Notre-Dame-de-Monts ; Le Perrier ; Poiroux ; Notre-Dame-de-Riez ; Les Sables-d'Olonne ; Saint-Gilles-Croix-de-Vie ; Saint-Hilaire-de-Riez ; Saint-Hilaire-la-Forêt ; Saint-Jean-de-Monts ; Brem-sur-Mer ; Saint-Urbain ; Saint-Vincent-sur-Jard ; Talmont-Saint-Hilaire ; La Tranche-sur-Mer.